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Défiscaliser, la nouvelle mode
L'avènement de la loi Scellier a relancé l'attrait de la construction à
destination du marché locatif. Car le dispositif se révèle simple, abordable et
lucratif. Mais faut-il investir à tout prix?
Périssol, Borloo, Robien, mais aussi Girardin, Malraux...les lois portant les
noms de députés et ministres français se succèdent dans le domaine de la
défiscalisation. La dernière venue, la loi Scellier, du nom du député du
Val-d'Oise François Scellier, qui l'a présentée, risque de se faire une place au
soleil au Panthéon de l'immobilier. Effective depuis le début de l'année
2009,elle suscite un engouement irréfutable auprès des investisseurs. Car il
faut se dépêcher. Le dispositif connaît déjà la date de sa mort annoncée, le 31
décembre 2012.
D'ici là, les particuliers risquent de continuer à en profiter un maximum. Car
en à peine 1 an, ce système permettant de réduire significativement les impôts
des acheteurs d'immobilier locatif a fait de nombreux émules.
Bouée de sauvetage du neuf
Alors que le secteur reste profondément englué dans la crise, la loi Scellier
apporte une bouffée d'air aux professionnels. Beaucoup d'air même.
Comme en témoignent les résultats des Nouveaux Constructeurs : le nombre de
réservations a quasiment doublé entre le 1er semestre 2008 et le 1er semestre
2009.
Et ce, uniquement grâce à la disposition fiscale permise par cette loi comme
l'explique le membre du directoire Fabrice Desrez .
Cela ne suffit pas pour autant à endiguer la baisse de la construction en France
,puisque de juin 2008 à juin 2009,le nombre de permis de construire s'est
écroulé de 40,4%.Mais le nouveau président de la Fédération des promoteurs
constructeurs (FPC) compte justement sur les avantages fiscaux liés au
dispositif Scellier et sur le doublement du prêt à taux zéro pour relancer le
marché. Pour lui ,ces mesures vont se traduire dans plusieurs mois par des
permis de construire et des démarrages de travaux .Il étaye cet optimisme par
d'autres chiffres : les ventes sont en forte progression à Nantes ,Grenoble,
Lyon ou Montpellier, et 60% d'entre elles sont destinées aux investisseurs
bénéficiant d'avantages fiscaux .La loi Scellier ,une véritable aubaine...
Un dispositif simplissime
Les raisons d'un tel succès? La simplicité du processus de défiscalisation et le
fait qu'il ne se destine pas qu'aux particuliers fortement imposables mais au
plus grand nombre.
Réduction d'impôt. Exit la diminution du revenu à déclarer au fisc offerte par
les dispositifs Borloo et Robien. Le système Scellier simplifie les calculs. Il
prévoit une réduction d'impôt de 25% pour les acquisitions réalisées en 2009 ou
2010 et de 20% pour les achats effectués en 2011 ou 2012,dans la limite de
300.000 euros d'investissement .
L'économie réalisée peut donc s'élever à 75.000 euros les deux premières années
et 60.000 les deux premières années et 60.000 les deux suivantes. Ce bonus
fiscal s'étalant sur 9 ans, le gain maximal atteint les 8.333 euros par an.
-Tranche d'imposition ;cet avantage financier reste le même quelle que soit la
tranche d'imposition de l'acheteur.
Loyer plafonné. Le contribuable doit s'engager à louer le logement en habitation
principale à une personne ne faisant pas partie de son foyer fiscal en
respectant des plafonds de loyers. Ceux-ci sont fixés à 21,65 euros le mètre
carré par mois en zone A (agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois
français),15,05 euros en zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants )
et 12,31 euros en zone B2 (villes de moins de 250.000 et de plus de 50.000
habitants).
À savoir: comme pour le dispositif Robien ,le bien doit être loué au plus tard 1
ans après l'achèvement des travaux .Et quand un occupant quitte les lieux, il ne
doit pas rester inoccupé plus de 12 mois.
-Logement conforme. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, les biens doivent
respecter les caractéristiques thermiques exigées dans l'article.111-9 du Code
de la construction et de l'habitation ainsi que la réglementation d'isolation
thermique dite RT 2005.
À partir de 2010, la quasi-totalité des processus de défiscalisation dans
l'immobilier sera calquée sur le dispositif Scellier .Les système Robien ,Borloo
ou Girardin disparaissent ce 31 décembre .Ainsi ,pour investir dans le logement
social, il faut penser au Scellier-Carrez ou Scellier social permettant une
réduction fiscale de 37% du coût d'achat, étalée sur 15 ans. Pour les DOM-TOM,
avec la mort annoncée du dispositif Girardin? Le Scellier DOM-TOM et ses 40% de
réduction d'impôt, même s'il se destine plutôt à de plus gros investisseurs.
Pour l'ensemble de ces processus, le gouvernement a remplacé la déduction par la
réduction ,résume le directeur du pôle immobilier d'Infinitifs, Gilles
Tocchetto. En revanche, si les dispositifs Borloo et De Robien permettent à
certains propriétaires de gommer les revenus fonciers, avec la loi Scellier, les
investisseurs doivent s'acquitter des contributions sociales (CSG,CRDS et RSA).
Des zones à éviter
Si les agents immobiliers et conseillers en gestion de patrimoine plébiscitent
les vertus de ce système disponible depuis le début de l'année, ils répètent
aussi tous les même discours:
Attention ! Vous achetez de l'immobilier, pas une réduction d'impôt .Il s'agit
certes de profiter d'avantages fiscaux mais avant tout d'acquérir un bien
immobilier. Si celui-ci ne peut être loué, l'achat devient inutiles et se révèle
vite un gouffre financier .La mise en place de la loi Robien avait déjà ouvert
la porte à des abus. Des années durant ,des promoteurs immobiliers ont vendu des
logements étiquetés Robien ou Borloo dans des régions où la demande locative
ne dépassait pas l'offre. Dans ces zones, principalement de petites villes, les
prix se son effondrés et les propriétaires n'ont pu trouver de locataires.
Le dispositif Scellier reprend globalement les mêmes règles que le Robien au
niveau des lieux où il est possible d'investir. Le territoire français se divise
en 4 zones:A,B1,B2 et C. Les acquéreurs ne disposent d'avantages fiscaux que
s'ils investissent dans les 3 premières. La zone C? En résumé,les agglomérations
et communes de moins de 50.000 habitants, soit des marchés immobiliers plus
ruraux et où le besoin de logement locatif est moins important .
Cependant, le décret du 29 avril 2009 a fait passer 700 communes de la zone C en
B2.Celles-ci deviennent ainsi éligibles au système Scellier. Si la demande
locative existe dans ces agglomérations, elle risque d'être rapidement réduite à
néant. Ainsi,les pièges inhérents aux dispositifs Borloo et Robien perdurent
.Afin de ne pas céder à l'effet d'aubaine, documentez-vous toujours sur
l'endroit dans lequel vous souhaitez investir. Par exemple, le Crédit Foncier
répertoire des villes comme Dijon, Besançon ,Valence, Gap ou Saint-Quentin comme
des secteurs pièges.
Pour éviter ce type de risque, il reste le Scellier réhabilité ,que conseille
Gilles Tocchetto, d'Infinitis: Vous prenez de l'ancien de plus de 15 ans et
vous le remettez aux normes. C'est assez complexe risque, au niveau des travaux,
il faut un contrôleur sur instance qui voit sur 15 points précis si tout est aux
normes, par exemple dans les peintures, l'étanchéité, le plomb... vous obtenez
une réduction d'impôt si le contrôleur atteste de l'éligibilité en Scellier
.Cela s'avère risqué puisqu'il peut juger que les travaux ne sont pas
suffisants. Je pense cependant que l'avenir se situe là par rapport au Grenelle
de l'environnement .Cette solution permet d'obtenir une réduction d'impôt dans
les mêmes proportions que pour le neuf ,celle-ci se calculant par rapport à la
valeur du bien et au coût des travaux .Surtout, il s'avère bien plus aisé de
connaître la rentabilité locative d'un logement ancien que d'une maison ou d'un
appartement neuf.
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