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Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi
Malraux sont assorties d’un régime fiscal de faveur. Le montant total des
travaux réalisés sera déductible de votre revenu global et vous fera ainsi
réaliser des économies d’impôts importantes.
Régime fiscal : déduction du revenu global, du déficit foncier résultant de
l’opération de restauration, à l’exception des intérêts d’emprunt et des frais
accessoires à un emprunt (déductibles des loyers uniquement).
Bénéficiaires du dispositif : Personnes physiques qui réalisent des
investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non
soumises à l'IS (SCI, SCPI, …).
Logements concernés : logements anciens situés dans les zones de protection du
patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs
sauvegardés. Les Z.P.P.A.U.P. sont instituées autour des monuments ou quartiers
historiques, des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs
esthétiques, historiques ou culturels. Les secteurs sauvegardés ont pour objet
de conjuguer les efforts de restauration immobilière et de mettre en place une
protection à l’échelle d’un quartier dans le cadre du Plan de Sauvegarde et de
Mise en Valeur (P.S.M.V.). Les travaux doivent aboutir à la restauration
complète d’un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.
Durée minimale de location : les logements restaurés doivent être loués à usage
d'habitation pendant une durée minimale de 6 ans.
Les mesures fiscales
* Loi Robien recentrée
* Loi Demessine (ZRR)
* Loi Paul et Loi Girardin
* Loi Malraux
* Locations meublées professionnelles ou non professionnelles (LMP / LMNP)
* Défiscalisation : monuments historiques
* Loi Borloo Populaire
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Comment connaître l’utilité de la défiscalisation ?
La
défiscalisation : comment ça marche ?
La
défiscalisation sert à obtenir un allègement de l’impôt sur le revenu en
toute légalité. C’est donc un synonyme d’économie d’impôt ou de réduction
d’impôt.
Les différents régimes de lois encadrant la défiscalisation définissent des
dispositions spécifiques en termes de plafonds à ne pas dépasser,
d’amortissements…
A quoi ça sert ?
LLa
défiscalisation consiste à bénéficier d’un avantage fiscal lié à
l’investissement dans un produit que privilégie de législateur.
• Diminuer les impôts ? en effet le coût réel du bien serait sa valeur d’achat
diminuée de l’impôt économisé.
• Transmission des biens ? le but peut être d’augmenter le patrimoine à
transmettre aux enfants pour plus de sécurité.
• • Compléter la retraire ? Grâce aux revenus
locatifs perçus.
Les placements Défiscalisés :
1- Livret A, livret jeune, livret bleu du Crédit mutuel, LEP et CODEVI
2- Certains logements acquis neufs partiellement exonérés de droits de
succession ou de donation
3- Biens ruraux donnés par bail à long terme, partiellement exonérés d'ISF
(impôt de solidarité sur la fortune)
4- PEA (plan d’épargne en action) dont les produits (revenus et plus-values)
sont exonérés d'IR, sous réserve que l'épargne investie soit conservée pendant 5
ans normalement.
Mécanisme Défiscalisant »
1- Donation ou donation-partage tous les 10 ans ? La règle de non rappel des
donations de plus de 10 ans permet de bénéficier :
• Des abattements normalement applicables
• Des premières tranches du barème d’imposition
• Des réductions de droit pour charge de famille
2- Paiement des droits de donation ? la prise en charge des droits de donation
par le donateur, au lieu et place du bénéficiaire.
3- Donation conjointe de biens communs par deux époux au profit d’un enfant ?
Les biens communs étant considérés comme donné par moitié par chaque époux, les
droits de donations sont donc calculés distinctement sur les biens donnés par
chacun.
4- Donation avec réserve d’usufruit (le droit de se servir d’un produit) ? Ils
sont calculés uniquement sur la valeur des biens en nue-propriété. (il n’y a
donc pas de droit de succession)
5- Donation au dernier vivant en usufruit ? Lorsqu’il y a des enfants, ils ont
droit à la nue-propriété (droit partiel : son titulaire à le droit de disposer
de la chose mais ne lui autorise ni l’usage ni la jouissance) au décès du
premier conjoint et payent les droits de succession sur la valeur en
nue-propriété. Ils ont l’usufruit au décès du deuxième conjoint sans avoir de
droit de succession à payer.
6- Changement du régime matrimonial ? Cela à une incidence sur le conjoint
survivant, ce dernier conserve certains biens sans droit de succession à payer.
7- Vente ou donation d’un usufruit temporaire ? permet de transférer la charge
de l’ISF sur l’usufruitier.
Quels sont les investissements proposés ?
111- Investissement Besson ? Il permet de réduire de ses impôts une partie de son
achat immobilier en échange de la
location du bien.
Il faut être à 9 ans de location minimum (sauf invalidité, décès ou licenciement
du contribuable ou de son conjoint).
2- Investissement dans le DOM-TOM ? une réduction d’impôt calculée sur la base
du prix de revient de l’investissement, répartie sur 5 ans.
333- Opération
Malraux et
monuments historiques ? Les personnes qui ont investi dans les immeubles
situés dans des périmètres de restauration immobilières peuvent, soit imputer
les
déficits fonciers sans limite sur le revenu global, soit profiter d’une
réduction de 30 à 40% des travaux réalisés chaque année dans la limite de 100
000 euros.
LLes immeubles pour lesquels la demande de permis de construire ou la déclaration
de travaux est intervenue avant le 1er janvier 2009 resteront sous le dispositif
« déficit foncier Malraux » pour les autres le régime de la « réduction d’impôt
Malraux » s’appliquera d’office.
4- Investissements Périssol ? Consiste à déduire des revenus nets imposables
jusqu’à 80% du montant de l’acquisition sur une période de 24 ans au maximum.
55- Quirats et SOFICA ? Les sommes investis dans le cinéma (SOFICA) ou dans les
parts de navire (QUIRATS) sont déductible du revenus global mais selon des
modalités différentes dans l’un ou l’autre cas.
6-
Loi Demessine ZRR ? Permettant aux personnes qui investissaient dans une
résidence de tourisme située en ZRR (Zone de Revitalisation Rurale) de
bénéficier de 25% de réduction d’impôt du montant investi. Le montant de cette
réduction étalé sur 6 ans. Cependant le législateur y à mis fin de façon
anticipée, donc l’acquisition d’une résidence de tourisme située en ZRR
postérieure au 1er janvier 2011, ne pourra plus faire l’objet d’une réduction
d’impôt.
Cette loi n’est donc plus valide.
7- L’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) ?Sert pour la
rénovation des logements anciens. Les aides de l’ANAH doivent suivre certaines
règles : les logements doivent être achevés depuis au moins qu’15 ans au 1er
octobre précédent.
2012 ce qui change en matiere de défiscalisation :
Le taux de réduction d’impôt de la Loi Scellier, en effet en 2009 et 2010 le
taux été à 25% puis il est passé à 13% en 2011 pour finir à 8% en 2012.
Donc pour la Loi Scellier classique, la défiscalisation est passée à 8% en 2012.
Pour la Loi Scellier BBC, la défiscalisation est passée à 16% en 2012.
Cependant en 2012, un nouvel avantage, en effet la réduction d’impôt va être
reportable, il va être possible de différer sur les années qui vont suivre le
surplus de réduction d’impôt.
LLes différentes lois concernant la défiscalisation :
Les
lois en matière de défiscalisation : avantages et inconvenients ?
La loi Robien
Avantage :
La prise en compte de l'amortissement en plus des autres charges déductibles,
permet de créer un déficit foncier reportable à hauteur de 10 700 euros sur le
revenu global
Inconvenient :
EEngagé pour une période minimale de 9 ans.
La
loi Borloo
Avantage :
L’amortissement déductible des revenus fonciers est calculé sur le prix d'achat
du logement augmenté du coup des travaux.
*Les frais d'architecte, les factures des entrepreneurs majorent l'assiette du
calcul de l'amortissement.
Inconvenients :
* Des contrôles avant et après travaux sont obligatoires.
* Le cout de réhabilitation peut atteindre 1500 euros du mètre carré.
* Ce type d'investissement à de nombreuses contraintes techniques et juridiques.
La loi Demessine ZRR:
Avantage :
* La réduction d'impôt peut atteindre 12 500 euros pour une seule personne et 25
000 euros pour un couple.
* Déchargé de la gestion locative et percevez un loyer net garanti.
* Il est possible de réserver jusqu'à 8 semaines de jouissance du logement par
an.
Inconvenient :
* En cas de vente du bien avant 20 ans, il faut restituer au Trésor une partie
de la TVA récupéré au départ.
**La revente du logement est parfois difficile et les possibilités de plus-value
réduites.
La loi Girardin
Avantages :
* Réduction d'impôts en secteur libre d'un montant de 40% du prix de revient du
logement. La réduction d'impôt est étalée sur 5 ans.
* Réduction d'impôt possible en secteur intermédiaire : 50% de l'investissement
étalé sur 5 ans. A partir du 1er janvier 2012 jusqu'au 31 décembre 2012 la
réduction d'impôt est ramenée à 35%.
* Réduction d'impôts supplémentaire de 4% lorsque le logement utilise l'énergie
solaire.
* L'investisseur pourra déduire de ses impôts les dépenses connexes à son
investissement.
Inconvenient :
* L'éloignement géographique rend le placement difficile à gérer pour les
métropolitains.
* * Si l'avantage fiscal obtenu est supérieur à l'impôt dû, l'excédent n'est ni
reportable sur les années suivantes, ni remboursables.
La loi Malraux
Avantage :
** L'ampleur des travaux permet la création d'un déficit imputable sur le revenu
global sans limitation de montant.
* Autorisation d'une location dans les conditions du
dispositif Borloo.
Inconvenient :
* L'investissement ne peut porter que sur une opération groupée de restauration
complète d'un immeuble situé dans certains secteurs sauvegardés.
* Il exige une grande disponibilité de l'investisseur qui dirige l'opération.
La Loi Scellier
Avantage
* Une réduction d'impôts d'un montant de 25% du prix de revient du logement dans
la limite de 300 000 euros étalé sur 9 ans.
* Constitution d'un capital à terme
Iconvenient :
* Un plafond d'investissement de 300 000 euros
* Engagement de location d'une durée minimale de 9 ans.
** Réduction d'impôts de 25% du montant de l'investissement.
La loi Bouvard
Avantage :
* Une réduction d'impôts calculée sur le prix de revient du bien (c'est-à-dire
le prix d'achat HT + les frais de notaire).
Cette réduction est plafonné à 75 000 euros soit 300 000 euros HT.
* Le plafond ne limite pas le nombre d'investissement.
* L'investisseur peut pratiquer un amortissement sur le mobilier.
Inconvénient :
* A la revente, le prix sera fixé par un rendement exigé par le futur
investisseur.
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