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Les contribuables disposent depuis janvier 2009 d'une nouvelle mesure
défiscalisante : la loi Scellier. Explications en trois points.
Le principe
Au même titre que les lois Borloo et Robien, la loi Scellier est un dispositif
défiscalisant permettant aux contribuables d’alléger leur assiette fiscale tout
en se constituant un patrimoine immobilier.
Concrètement, le nouveau dispositif s’adresse aux contribuables domiciliés en
France se portant acquéreurs, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012,
d’un bien immobilier neuf ou en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement).
L’achat de ce bien leur permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25%
du prix du logement destiné à être loué, à hauteur de 300 000 €. À compter de
2011, la réduction d’impôt sera ramenée à 20%.
Si la réduction fiscale accordée pour une année est supérieure à l’impôt sur le
revenu dû pour cette même année, le contribuable pourra imputer la différence
sur le montant dû au titre des six exercices suivants.
Les modalités
* le type de logement concerné : tous les biens neufs et économes en énergie
(c’est-à-dire respectueux de la norme RT2005). À noter que les logements classés
monuments historiques sont exclus du dispositif.
* le cumul : un seul et même bien acquis en Scellier ne peut réunir plusieurs
gains fiscaux. En revanche, les contribuables peuvent cumuler plusieurs
avantages fiscaux s’ils proviennent d’investissements locatifs différents.
* la durée : le bien doit être loué pour une période minimale de neuf ans, une
promesse qui doit être tenue dans un délai d’un an à compter de l’achat du bien
ou de l’achèvement des travaux.
Un dispositif étalé jusqu’à 15 ans
Au-delà de cette période de neuf ans, l’investisseur peut prolonger le
dispositif jusqu’à 6 années supplémentaires, par période de trois ans. Cette
prorogation est appelée « Scellier social ». La réduction d’impôt annuelle y est
ramenée à 2% du prix d’acquisition, ce qui porte le gain fiscal à 37% sur 15
ans.
Scellier, Borloo, Robien : quelle différence ?
L’avantage de la loi Scellier est clair : il s’agit d’une réduction fiscale
applicable directement sur le montant de l’impôt. Le gain fiscal proposé est dès
lors plus intéressant que le principe de déduction d’impôts induit par les
dispositifs Borloo et Robien, déduction s’appliquant au revenu brut global. À
noter que ces deux mesures sont vouées à disparaître à la fin de l’année 2009.
Sources : LegiFrance Article 199 septvicies de la loi de finance 2009.
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Comment connaître l’utilité de la défiscalisation ?
La
défiscalisation : comment ça marche ?
La
défiscalisation sert à obtenir un allègement de l’impôt sur le revenu en
toute légalité. C’est donc un synonyme d’économie d’impôt ou de réduction
d’impôt.
Les différents régimes de lois encadrant la défiscalisation définissent des
dispositions spécifiques en termes de plafonds à ne pas dépasser,
d’amortissements…
A quoi ça sert ?
LLa
défiscalisation consiste à bénéficier d’un avantage fiscal lié à
l’investissement dans un produit que privilégie de législateur.
• Diminuer les impôts ? en effet le coût réel du bien serait sa valeur d’achat
diminuée de l’impôt économisé.
• Transmission des biens ? le but peut être d’augmenter le patrimoine à
transmettre aux enfants pour plus de sécurité.
• • Compléter la retraire ? Grâce aux revenus
locatifs perçus.
Les placements Défiscalisés :
1- Livret A, livret jeune, livret bleu du Crédit mutuel, LEP et CODEVI
2- Certains logements acquis neufs partiellement exonérés de droits de
succession ou de donation
3- Biens ruraux donnés par bail à long terme, partiellement exonérés d'ISF
(impôt de solidarité sur la fortune)
4- PEA (plan d’épargne en action) dont les produits (revenus et plus-values)
sont exonérés d'IR, sous réserve que l'épargne investie soit conservée pendant 5
ans normalement.
Mécanisme Défiscalisant »
1- Donation ou donation-partage tous les 10 ans ? La règle de non rappel des
donations de plus de 10 ans permet de bénéficier :
• Des abattements normalement applicables
• Des premières tranches du barème d’imposition
• Des réductions de droit pour charge de famille
2- Paiement des droits de donation ? la prise en charge des droits de donation
par le donateur, au lieu et place du bénéficiaire.
3- Donation conjointe de biens communs par deux époux au profit d’un enfant ?
Les biens communs étant considérés comme donné par moitié par chaque époux, les
droits de donations sont donc calculés distinctement sur les biens donnés par
chacun.
4- Donation avec réserve d’usufruit (le droit de se servir d’un produit) ? Ils
sont calculés uniquement sur la valeur des biens en nue-propriété. (il n’y a
donc pas de droit de succession)
5- Donation au dernier vivant en usufruit ? Lorsqu’il y a des enfants, ils ont
droit à la nue-propriété (droit partiel : son titulaire à le droit de disposer
de la chose mais ne lui autorise ni l’usage ni la jouissance) au décès du
premier conjoint et payent les droits de succession sur la valeur en
nue-propriété. Ils ont l’usufruit au décès du deuxième conjoint sans avoir de
droit de succession à payer.
6- Changement du régime matrimonial ? Cela à une incidence sur le conjoint
survivant, ce dernier conserve certains biens sans droit de succession à payer.
7- Vente ou donation d’un usufruit temporaire ? permet de transférer la charge
de l’ISF sur l’usufruitier.
Quels sont les investissements proposés ?
111- Investissement Besson ? Il permet de réduire de ses impôts une partie de son
achat immobilier en échange de la
location du bien.
Il faut être à 9 ans de location minimum (sauf invalidité, décès ou licenciement
du contribuable ou de son conjoint).
2- Investissement dans le DOM-TOM ? une réduction d’impôt calculée sur la base
du prix de revient de l’investissement, répartie sur 5 ans.
333- Opération
Malraux et
monuments historiques ? Les personnes qui ont investi dans les immeubles
situés dans des périmètres de restauration immobilières peuvent, soit imputer
les
déficits fonciers sans limite sur le revenu global, soit profiter d’une
réduction de 30 à 40% des travaux réalisés chaque année dans la limite de 100
000 euros.
LLes immeubles pour lesquels la demande de permis de construire ou la déclaration
de travaux est intervenue avant le 1er janvier 2009 resteront sous le dispositif
« déficit foncier Malraux » pour les autres le régime de la « réduction d’impôt
Malraux » s’appliquera d’office.
4- Investissements Périssol ? Consiste à déduire des revenus nets imposables
jusqu’à 80% du montant de l’acquisition sur une période de 24 ans au maximum.
55- Quirats et SOFICA ? Les sommes investis dans le cinéma (SOFICA) ou dans les
parts de navire (QUIRATS) sont déductible du revenus global mais selon des
modalités différentes dans l’un ou l’autre cas.
6-
Loi Demessine ZRR ? Permettant aux personnes qui investissaient dans une
résidence de tourisme située en ZRR (Zone de Revitalisation Rurale) de
bénéficier de 25% de réduction d’impôt du montant investi. Le montant de cette
réduction étalé sur 6 ans. Cependant le législateur y à mis fin de façon
anticipée, donc l’acquisition d’une résidence de tourisme située en ZRR
postérieure au 1er janvier 2011, ne pourra plus faire l’objet d’une réduction
d’impôt.
Cette loi n’est donc plus valide.
7- L’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) ?Sert pour la
rénovation des logements anciens. Les aides de l’ANAH doivent suivre certaines
règles : les logements doivent être achevés depuis au moins qu’15 ans au 1er
octobre précédent.
2012 ce qui change en matiere de défiscalisation :
Le taux de réduction d’impôt de la Loi Scellier, en effet en 2009 et 2010 le
taux été à 25% puis il est passé à 13% en 2011 pour finir à 8% en 2012.
Donc pour la Loi Scellier classique, la défiscalisation est passée à 8% en 2012.
Pour la Loi Scellier BBC, la défiscalisation est passée à 16% en 2012.
Cependant en 2012, un nouvel avantage, en effet la réduction d’impôt va être
reportable, il va être possible de différer sur les années qui vont suivre le
surplus de réduction d’impôt.
LLes différentes lois concernant la défiscalisation :
Les
lois en matière de défiscalisation : avantages et inconvenients ?
La loi Robien
Avantage :
La prise en compte de l'amortissement en plus des autres charges déductibles,
permet de créer un déficit foncier reportable à hauteur de 10 700 euros sur le
revenu global
Inconvenient :
EEngagé pour une période minimale de 9 ans.
La
loi Borloo
Avantage :
L’amortissement déductible des revenus fonciers est calculé sur le prix d'achat
du logement augmenté du coup des travaux.
*Les frais d'architecte, les factures des entrepreneurs majorent l'assiette du
calcul de l'amortissement.
Inconvenients :
* Des contrôles avant et après travaux sont obligatoires.
* Le cout de réhabilitation peut atteindre 1500 euros du mètre carré.
* Ce type d'investissement à de nombreuses contraintes techniques et juridiques.
La loi Demessine ZRR:
Avantage :
* La réduction d'impôt peut atteindre 12 500 euros pour une seule personne et 25
000 euros pour un couple.
* Déchargé de la gestion locative et percevez un loyer net garanti.
* Il est possible de réserver jusqu'à 8 semaines de jouissance du logement par
an.
Inconvenient :
* En cas de vente du bien avant 20 ans, il faut restituer au Trésor une partie
de la TVA récupéré au départ.
**La revente du logement est parfois difficile et les possibilités de plus-value
réduites.
La loi Girardin
Avantages :
* Réduction d'impôts en secteur libre d'un montant de 40% du prix de revient du
logement. La réduction d'impôt est étalée sur 5 ans.
* Réduction d'impôt possible en secteur intermédiaire : 50% de l'investissement
étalé sur 5 ans. A partir du 1er janvier 2012 jusqu'au 31 décembre 2012 la
réduction d'impôt est ramenée à 35%.
* Réduction d'impôts supplémentaire de 4% lorsque le logement utilise l'énergie
solaire.
* L'investisseur pourra déduire de ses impôts les dépenses connexes à son
investissement.
Inconvenient :
* L'éloignement géographique rend le placement difficile à gérer pour les
métropolitains.
* * Si l'avantage fiscal obtenu est supérieur à l'impôt dû, l'excédent n'est ni
reportable sur les années suivantes, ni remboursables.
La loi Malraux
Avantage :
** L'ampleur des travaux permet la création d'un déficit imputable sur le revenu
global sans limitation de montant.
* Autorisation d'une location dans les conditions du
dispositif Borloo.
Inconvenient :
* L'investissement ne peut porter que sur une opération groupée de restauration
complète d'un immeuble situé dans certains secteurs sauvegardés.
* Il exige une grande disponibilité de l'investisseur qui dirige l'opération.
La Loi Scellier
Avantage
* Une réduction d'impôts d'un montant de 25% du prix de revient du logement dans
la limite de 300 000 euros étalé sur 9 ans.
* Constitution d'un capital à terme
Iconvenient :
* Un plafond d'investissement de 300 000 euros
* Engagement de location d'une durée minimale de 9 ans.
** Réduction d'impôts de 25% du montant de l'investissement.
La loi Bouvard
Avantage :
* Une réduction d'impôts calculée sur le prix de revient du bien (c'est-à-dire
le prix d'achat HT + les frais de notaire).
Cette réduction est plafonné à 75 000 euros soit 300 000 euros HT.
* Le plafond ne limite pas le nombre d'investissement.
* L'investisseur peut pratiquer un amortissement sur le mobilier.
Inconvénient :
* A la revente, le prix sera fixé par un rendement exigé par le futur
investisseur.
Calculez la réduction d'impôt loi Scellier
Base de calcul de la réduction d'impôt
La base de calcul de la réduction d’impôt est différente selon le type de
logement. Elle comprend :
•pour les immeubles acquis neuf ou en état futur d'achèvement : le prix et les
frais d'acquisition (honoraires de notaire, TVA, droits d'enregistrement) du
logement et des dépendances sauf si ces dernières font l’objet d’un bail
distinct
•pour les immeubles que vous faites construire : le prix du terrain (frais
inclus) et le coût de la construction
•pour les immeubles transformés en logement : le prix, les frais d'acquisition
et le montant des travaux de transformation
•pour les immeubles que vous avez acquis inachevés : le prix, les frais
d'acquisition et le prix des travaux d'achèvement de la construction
•pour les immeubles que vous avez acquis en vue de les réhabiliter : le prix
d'acquisition et les coûts de réhabilitation majorés des frais afférents à cette
opération (délivrance des états et des attestations)
Le prix de revient pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est
plafonné à 300 000 € par année et par logement.
Le foyer fiscal peut bénéficier de la réduction d’impôt au titre de
l’acquisition d’un seul logement pour une même année d’imposition.
Taux de la réduction d'impôt
•Pour les investissements réalisés en France métropolitaine :
Logements acquis ou construits en :
2009 et 2010
Logements qui respectent la norme RT 2005 sans atteindre les critères BBC1 : 25
%
Logements qui bénéficient du label BBC1 : 25 %
2011
Logements qui respectent la norme RT 2005 sans atteindre les critères BBC1 : 13
%
Logements qui bénéficient du label BBC1 : 22 %
2012
Logements qui respectent la norme RT 2005 sans atteindre les critères BBC1 : 9 %
Logements qui bénéficient du label BBC1 : 18 %
•Pour les investissements réalisés en outre-mer (départements d’outre-mer et
collectivités d’outre-mer) :
- 40 % pour les logements acquis ou construits entre le 29 mai 2009 et le 31
décembre 2011
- 35 % pour les logements acquis ou construits entre le 1er janvier 2012 et le
31 décembre 2013
- 35 % pour les logements acquis ou construits entre le 1er janvier 2014 et le
31 décembre 2017 sous conditions
Pour les investissements réalisés à compter de 2011, les taux initialement
prévus seront réduits de 10 % dans le cadre de la réduction générale des taux
prévue par l’article 105 de la loi de finances pour 2011.
Toutefois, si le contrat de réservation a été signé et passé devant notaire ou
enregistré avant le 31/12/2010 et lorsque l’acte de vente authentique est conclu
avant le 31/03/2011, le taux n’est pas réduit. Il reste fixé à 40 %.
Imputation de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt est imputée sur neuf années, à raison d’un neuvième de son
montant chaque année.
La première imputation se fait sur l’impôt dû au titre de l’année :
- d'acquisition pour un logement acquis neuf achevé ;
- d'achèvement du logement pour un logement acquis en état futur d'achèvement,
un logement construit par le contribuable ou un immeuble acquis en vue de sa
transformation en logement ;
- d'achèvement des travaux de réhabilitation pour un logement acquis en vue de
sa réhabilitation.
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année
d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année,
le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des six années suivantes sous
réserve que le logement soit maintenu en location pendant lesdites années. Les
fractions ainsi reportées s’imputent en priorité, en retenant d’abord les plus
anciennes.
Dispositif Scellier intermédiaire
Si vous remplissez les conditions supplémentaires nécessaires à l’application du
dispositif Scellier intermédiraire , vous bénéficiez d’avantages fiscaux
supplémentaires :
•une déduction spécifique de 30 % est applicable pendant la période d’engagement
de location. Cette réduction est pratiquée avant la déduction habituelle des
frais et charges déductibles.
•si vous prolongez l’engagement de location, pour une période de 3 ans
(renouvelable une fois, soit 6 ans), au-delà de l’engagement initial, vous
bénéficiez d’un complément de réduction d’impôt (ou d’une déduction
d’amortissement supplémentaire dans le cas d’une société).
Les dispositions spécifiques en faveur des sociétés civiles de placement
immobilier (SCPI)
Les SCPI ne peuvent pas bénéficier de la présente réduction d’impôt. Toutefois,
les porteurs de parts peuvent pratiquer la réduction d’impôt au titre des parts
qu’ils ont souscrites. Le montant total des souscriptions ne peut excéder, pour
un même contribuable, la somme de 300 000 €.
Les logements concernés
Vous pouvez profiter du dispositif Scellier pour les logements suivants :
•logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement
•logements acquis en vue de leur réhabilitation
•logements acquis en vue d’une transformation à usage d’habitation
•logements inachevés acquis en vue de leur achèvement dont l’acte authentique
d’achat est signé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (2017 sous
conditions dans les départements et collectivités d’outre-mer);
•logements que le contribuable fait construire dont la date de dépôt de la
demande du permis de construire est comprise entre le 1e janvier 2009 et le 31
décembre 2012 (2017 sous conditions dans les départements et collectivités
d’outre-mer);
La réduction d’impôt s’applique aux immeubles à usage d’habitation.
Les locaux à usage mixte ne bénéficient pas de la mesure. Toutefois, si le local
est affecté pour les trois quarts au moins à l’habitation, la partie du logement
louée à usage d’habitation peut ouvrir droit à la réduction d’impôt.
Une éco-condition
La réduction d’impôt est subordonnée, pour les logements dont la demande de
permis de construire est déposée depuis le 1er janvier 2010, à la justification
par le contribuable du respect des exigences en matière de performance
énergétique requises par la réglementation en vigueur (celle applicable à la
date du dépôt de la demande de permis de construire du logement concerné : voir
n° 17 du BOI 5 B-17-09).
Cette condition ne s’applique pas aux logements acquis en vue d’être
réhabilités, dès lors qu’ils sont déjà achevés.
A NOTER
Les immeubles neufs portant le label BBC (Bâtiment Basse Consommation)
bénéficient d'une majoration de la réduction d'impôt de 9 points pour les
logements acquis ou construits en 2011 et 2012. Ces logements sont ceux dont le
niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui qu'impose la
législation en vigueur.
Zonage
Les logements doivent être situés dans les communes se caractérisant par un
déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Pour les logements acquis en 2010, le dispositif est réservé aux investissements
situés dans les zones A, B1 et B2, identiques à celles retenues pour
l’application des dispositifs Robien et Borloo . Les investissements réalisés en
zone C ne bénéficient pas de la réduction d’impôt Scellier pour l’année 2010.
A NOTER : Pour les logements acquis à compter du 1er janvier 2011 :
•Afin d’ajuster les plafonds de loyers Scellier au prix de marché, la zone A est
découpée en deux (A bis et A). Les modalités de découpage de la zone A bis sont
précisées dans l’arrêté du 22 décembre 2010.
•Les zones B1 et B2 demeurent inchangées.
•Certaines communes de la zone C peuvent obtenir un agrément auprès du ministère
du logement afin de devenir éligibles au régime Scellier. Les modalités
d'obtention de cet agrément sont précisées dans le décret n° 2010-1112 du
23/09/2010 et l’arrêté du 23/09/2010. Cependant, aucune commune n’a été agréée à
ce titre en 2010.
L'engagement des propriétaires
Vous devez respecter les engagements suivants :
•le donner en location nue (non meublée) pendant 9 ans, à usage d'habitation
principale (engagement par écrit du propriétaire, sur l’imprimé 2044 EB,
disponible sur ce site, ou auprès de votre centre des finances publiques).
•la mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent la date
d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
•le louer à une personne autre qu'un membre de votre foyer fiscal.
•le montant des loyers ne doit pas dépasser, pour 2010, les plafonds mensuels
par m², charges non comprises, suivants :
le montant des loyers ne doit pas dépasser, pour 2010, les plafonds mensuels par
m², charges non comprises, suivants :
Situation du logement / Loyer au m²
Zone A 21,72 €
Zone B 1 15,10 €
Zone B 2 12,35 €
A NOTER
Le bénéfice de la réduction d’impôt Scellier ne fait pas obstacle à
l’application du régime micro-foncier.
Dispositif Scellier intermédiaire
Lorsque la location est consentie dans le secteur intermédiaire, vous pouvez
bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires. Pour cela, vous devez remplir
toutes les conditions liées au dispositif Scellier , mais également de nouvelles
conditions :
- le locataire ne doit pas être un de vos ascendants ou descendants (ou un
associé si le logement appartient à une société),
- le loyer au m² doit être inférieur à des plafonds spécifiques. Pour 2010 :
17,38 € en zone A ; 12,08 € en zone B1 ; 9,88 € en zone B2,
- les ressources du locataire sont également plafonnées (consultez dans la
rubrique En savoir plus , l’instruction 5 D-1-10 ).
Les ressources du locataire à prendre en compte sont celles qui figurent sur
l'avis d'impôt sur le revenu de l'avant dernière année précédant celle de la
signature du contrat de location (revenu fiscal de référence). Ainsi pour les
locations conclues durant l'année 2010, le montant du revenu fiscal de référence
à retenir est celui qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu de 2008.
•Une déduction spécifique de 30 % au titre des revenus fonciers est accordée
(hors régime micro foncier ).
•Vous avez la possibilité de prolonger de six ans (2 fois trois ans)
l’engagement de location initial de 9 ans. Dans ce cas, en plus de la déduction
de 30 %, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt supplémentaire de 2 % par an.
Dispositif Scellier outre-mer
Le dispositif Scellier outre-mer s’applique dans les mêmes conditions que le
dispositif Scellier , sous réserve des adaptations suivantes :
- le dispositif Scellier outre-mer est réservé aux investissements réalisés dans
les départements d’outre-mer (DOM), à Mayotte et dans les collectivités
d’outre-mer (COM : Saint-Barthélemy, Saint Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon,
Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis-et-Futuna) ;
- la réduction d’impôt s’applique pour les investissements réalisés outre-mer
entre le 29 mai 2009 et le 31 décembre 2013 ;
- le taux de la réduction d’impôt est égal à 40 % pour les logements acquis ou
construits entre le 29 mai 2009 et le 31 décembre 2011, et à 35 % au-delà (sous
réserve de la réduction de 10% des taux dans le cadre de la réduction générale
des taux prévue par l’article 105 de la loi de finances pour 2011) ;
- les conditions de plafond tenant au montant du loyer sont adaptées en fonction
des DOM ou des COM d’investissements.
Dispositif Scellier outre-mer dans le secteur intermédiaire
Le dispositif Scellier outre-mer dans le secteur intermédiaire s’applique dans
les mêmes conditions que le dispositif Scellier dans le secteur intermédiaire,
sous réserve des adaptations suivantes :
- la réduction d’impôt s’applique pour les investissements réalisés outre-mer
dans le secteur intermédiaire entre le 29 mai 2009 et le 31 décembre 2017 ;
- les conditions de plafond tenant au montant du loyer et aux ressources du
locataire sont adaptées en fonction des DOM ou des COM d’investissements.
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