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Vendredi 03 Septembre 2010


   

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Rémunération et prêt

La rémunération et le taux du prêt sont fixés par l'Etat et régulièrement modifiés. Avec le dernier changement, en date du 1er août 2003, on compte pas moins de 18 régimes successifs. Avec toujours le même système :

1. La rémunération globale comprend d'une part les intérêts servis par l'établissement financier (5/7èmes du taux global) et d'autre part, la prime versée par l'Etat (2/7èmes du taux global, dans la limite de 1 525 euros).

. Pour les plans ouverts à compter du 12 décembre 2002, la prime d'Etat est réservée aux épargnants qui souscrivent un prêt immobilier.

2. Quand le plafond de la prime d'Etat est dépassé, l'établissement sert un taux contractuel.

La rémunération des plans ouverts depuis le 1er août 2003 est de 3,50 % par an.

Le plafonnement à 1 525 euros de la prime d'Etat correspond à un total d'intérêts de 5 337 euros. Quand le PEL atteint 5 337 euros d'intérêts totaux acquis, la rémunération tombe donc à 2,50% (taux contractuel servi par la banque pour la dernière génération de plans).

La durée minimale d'un PEL est de quatre ans, du moins si l'on veut obtenir le rendement garanti. La rémunération est en effet réduite en cas de clôture anticipée.

. Si la clôture intervient dans les deux premières années, le PEL est transformé rétroactivement en un compte d'épargne-logement. Les sommes versées seront rémunérées au taux du CEL au moment de la résiliation (1,5% à l'heure actuelle).

. Si la clôture intervient pendant la troisième année, la prime d'Etat est supprimée. Le titulaire ne perçoit que les intérêts servis par la banque : 5/7èmes du taux global, soit 2,50% pour la dernière génération de plans.

. Si la clôture intervient pendant la quatrième année, la prime d'Etat est réduite de moitié et tombe donc à 1/7ème du taux global, toujours dans la limite totale de 1 525 euros. Soit une rémunération globale de 3,00% pour la dernière génération de plans.

. Ces règles s'appliquent naturellement aux plans ouverts avant le 1er août 2003.

Attention : la prime d'Etat est calculée par année pleine. Même quand la durée minimale du plan est dépassée, il faut donc résilier le plan à la date-anniversaire ou juste après.

Quand le plan est résilié à l'échéance normale, la rémunération est calculée comme indiqué ci-dessus.

Quand le plan est résilié en cours d'année, après la date-anniversaire :

- la prime d'Etat est calculée jusqu'à cette date-anniversaire,

-le taux contractuel est servi par la banque jusqu'à la date de résiliation.

Le montant maximal du prêt est de 92 000 euros sur une durée de 2 à 15 ans. Le taux est de 4,2% pour la dernière génération de plans.


Crédit immobilier : les prêts Epargne Logement

Le système de l'Epargne Logement a été mis en place en 1965 afin de favoriser l'épargne des particuliers tout en leur offrant des prêts immobiliers à taux (PEL) et le Compte d'Epargne Logement (CEL).

L'Epargne Logement se compose de deux phases:

une phase d'épargne : vous alimentez votre PEL ou votre CEL par des versements réguliers. Votre épargne est rémunérée et est bonifiée par une prime d'Etat.

une phase de prêt : à l'issue de la phase d'épargne (minimum de 4 ans pour un PEL et de 18 mois pour un CEL), vous pouvez réaliser un emprunt selon des conditions définies au début de la phase d'épargne. Son montant est "proportionné" à votre effort d'épargne. Le montant du prêt est fixé par le total des intérets perçus durant la phase d'épargne (taux du CEL 3% et du PEL 4.20% hors assurance).

Avantages et inconvénients

L'avantage du prêt épargne logement est que les prêts proposés ont généralement des taux intéressants et que les frais de dossier sont nuls. En contrepartie, pendant la phase d'épargne, l'argent placé est rémunéré à 6% sans risque. Les intérêts perçus sont défiscalisés, hors prélèvements sociaux. Aujourd’hui, le taux du PEL (hors prime de l’Etat) est de 2.50%. Les taux d'intéret proposés pour les CEL sont plus bas (2.25% actuellement). En contrepartie, la rémunération de votre épargne est plus faible.

L'inconvénient majeur est que le montant du prêt dépend des intérêts "acquis" au cours de la phase d'épargne et donc de l'épargne que vous avez réussi à accumuler. Plus les intérêts perçus sont importants, plus l'emprunt est conséquent. De fait, si vous avez placé peu d'argent sur votre PEL ou votre CEL, le prêt que vous pourrez obtenir sera d'un montant faible.

Quelles opérations peuvent être financées

Le prêt Epargne Logement permet de financer:
l'achat d'un terrain, si le prêt finance également la construction, dans la limite du coût de la construction seule, la construction d'un logement, l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, des travaux d'agrandissement ou d'amélioration. Il peut servir à financer l'acquisition ou la construction d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un logement destiné a etre loué. Toutefois, s'il s'agit d'un investissement locatif, vous ne pouvez l'utiliser pour acheter un logement ancien.

Le cumul des droits à prêt

En complément de vos propres droits à prêts, un membre de votre famille (parents, enfants, frère, sœur, oncle, tante, nièce, neveu) ou de la famille de votre conjoint peut vous céder les droits à prêt de son PEL ou de son CEL. Vous pouvez alors majorer votre capacité d'emprunt, sans toutefois pouvoir dépasser les plafonds.

Caractéristiques du CEL et du PEL

Toute personne, meme mineure, peut ouvrir un CEL ou un PEL dans la banque de son choix, à la condition qu'il n'en ait pas déja ouvert un dans un autre établissement.

Le taux de rémunération de l'épargne du CEL est de 2.25% (plus une prime plafonnée a 1 144€ en cas de prêt) et de 2.50% pour le PEL (plus 1% de prime d'Etat en cas de prêt).

Le montant d'épargne au moment de l'ouverture du CEL doit etre de 300 € minimum. Le versement minimum annuel est de 75€. Le montant maximum des dépôts est fixé à 15 300 €. Pour le PEL, vous devez verser 225€ à son ouverture puis 540 € minimum par an pendant 4 ans. Le montant maximum des dépôts est de 61 200 €.

Le taux du prêt immobilier du CEL est de 3% et celui du PEL de 4.20%.
Les montants des prêts obtenus par le CEL ou le PEL sont fixés en fonction du montant des intérets acquis et de la durée du prêt souscrit.

Pour le CEL, le prêt doit etre demandé pour la construction ou l'achat d'un bien immobilier neuf ou ancien et pour des travaux. La durée du prêt est fixée entre 2 et 15 ans. Le montant maximum du prêt ne doit pas excéder 23 000 €. Pour le PEL, c'est a peu pres la meme chose sauf que vous pourrez avec ce prêt financer la construction d'un parking ou d'un terrain. Sa durée varie entre 2 et 15 ans. Le montant maximum d'un prêt PEL s'éleve à 92 000 €.

Nouvelles dispositions fiscales depuis 2006

Pour les PEL de plus de 10 ans, une réduction de 11% est faite sur les intérets au titre des prélevements sociaux. Pour les PEL de plus de 12 ans, la taxation des intérets varie entre 11 et 27%



Fonctionnement

Toute personne physique peut verser jusqu'à 61 200 euros.

. Le plan peut être prorogé d'année en année. Mais au-delà de 10 ans, aucun versement ne peut plus être effectué, les sommes bloquées continuent d'être rémunérées mais au taux contractuel (3,27% pour la dernière génération de plans), et les intérêts ne comptent plus pour le calcul du prêt.

Le montant du prêt et sa durée dépendent du montant des intérêts acquis. Pour emprunter beaucoup sur une longue période, il faut donc épargner beaucoup et longtemps.
. Le prêt n'est pas accordé si le plan est clos avant la fin de la troisième année.

Le prêt est fonction des intérêts acquis à la date anniversaire du plan, même si la résiliation a lieu au cours des douze mois suivants. Il faut donc résilier le plan juste après la date anniversaire.

. Une fois le plan résilié, on dispose d'un an pour formuler une demande de prêt auprès de l'établissement.

Les droits à prêts peuvent se transmettre à un membre de la famille titulaire lui-même d'un PEL depuis plus de trois ans (jusqu'aux oncles et neveux du titulaire et de son conjoint).

. Le prêt d'épargne-logement est

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